华泾板块买房，哪些小区值得买？

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上周华泾的文章发出后，

(相关资料图)

有中介在后台连发多条评论：

中海瀛台不是华泾，中海瀛台是徐滨！

中海瀛台不是华泾，中海瀛台是徐滨！

中海瀛台不是华泾，中海瀛台是徐滨！

诚然，从地图上看，华泾最大的居住区，几乎全都集中在中部龙吴路立交南北，环绕在华泾公园一带。

中海瀛台，就像北部孤岛，与这片居住区隔着大片的码头、仓库和园区。

反而与徐滨南部的老破小们，仅隔了一条小河。

也因接近徐滨，中海瀛台单价早已突破华泾板块上限，有冲破14+的趋势。

华泾并不想放手，只因偌大一个华泾板块，

只有中海瀛台，漓江山水、印象欧洲、旭辉朗香郡、徐汇臻园、滨江108几个小区，是有些品质的商品房和别墅；

其他如华泾绿苑、盛华景苑的“苑”系列，

华泾四五村的“村”系列，

华建一二街坊的“街坊”系列，

华发小区的“小区”系列，

大多是徐汇土著动拆迁的安置房。

这些小区一般规模大，有花园，带电梯，板式结构。

身为动迁小区，存在品质和物业方面的通病。

虽说这类小区里也不乏品质好的，

有些市场竞争力甚至超过了中外环的一些早期商品房。

但对房屋品质要求越发严格的上海买家来说，

华泾优质小区供应量少的局面，

仍旧是既成的事实。

我们深知近一年多的楼市涨幅，

总是品质好的小区优先抬头，

也正因如此，

一旦zf利好注入，就会加剧僧多粥少的局面，

必然的导致品质佳学区好的商品房小区优先飞涨。

比如地处华泾中部的印象欧洲，

2020年华之门项目开始筹备，就直接从6万涨到了10万。

印象欧洲本就对口优质一梯队高安路一小，加上小区自身亮眼品质的加持。

实在是很难让在华泾选房的买家不心动，

我们去现场踩过盘，得到众人一致赞扬，认为它配得这样的涨幅。

华泾作为徐汇区多年不受重视的“干儿子”，

相对于徐汇其他地区，这里交通不便，配套落后，

常年干着“最脏最累”的活儿，拿着“最少最可怜”的资源。

好在近几年徐汇的资源飞速倾斜过来，华泾也以肉眼可见的速度蜕变着。

俗话说，我们买房，不能光看zf说什么，主要还是得看zf真金白银砸在哪里！

华之门地块竞价22.6亿、投资50亿，北杨AI小镇总投资150亿，还有多条轨交线路即将落地，这都是烧钱的主儿。

叫的震天响，不如赏银万两！

哪怕是富得流油的徐汇区，也逃不过这个规律。

这种背景下，全上海的客户都恨不得区华泾投资一套。

今天我们就来盘点一下，华泾整体的购买建议：

（预算爆棚）2000万以上： 中海瀛台，漓江山水花园

（预算多）1500-2000万： 中海瀛台、印象欧洲和旭辉朗香郡的大户型、漓江山水花园

（预算够）1000-1500万： 印象欧洲、漓江山水花园

（偏改善）600-1000万： 印象欧洲、华欣家园、盛华景苑、华泾绿苑

（偏刚需）400-600万： 华欣家园、华泾绿苑、盛华景苑

具体小区情况，见下文分析：

中海瀛台

虽然是2007年建成的， 但是目前仍旧是华泾标杆，不仅位置靠近徐汇滨江，坐拥一线江景，还是徐汇实验小学、园南中学双学区。

小区人车分流、环境优雅、楼栋距离大、大部分采光都非常好。

一期在北部，整个小区以中心的中央大花园为中心，配备网球场、篮球场；

二期绿化率50%，拥有约1.5万平的中央园林，在这么稀有的临江位置上，实属罕见，主力户型是90平左右三房，和150-180平的观江大宅。

中海瀛台当年开盘均价3.5万左右，这几年靠着徐滨+品质+学区+江景的优势，一路涨到今天几乎要站上15万单价的趋势。

如果你预算在2000万以上，可以买到该小区150平左右的江景房，4室2厅南北通透，好户型也一直是中海瀛台的核心优势。 这个价位去百汇园，只能买到110平两房了。

1500-2000万，在这里能买到的是90平-150平左右三房或两房，目前的行情、运气好捡漏也能看到11-12万单价的150平大三房。

漓江山水花园

2018年竣工、年底开盘，中房开发的楼盘， 以大户型为主，全部都是仿欧式建筑的板楼。

一条河道斜穿过整个小区，我们实地踩盘，发现河道没有精心治理，看起来不像是很精致讲究的河景房，倒是浪费了一条走势很好的河道。

漓江山水花园还有一个硬伤，就是离益善火葬场太近，几乎是在3km范围内，对此风水介意的朋友还是慎选。

优势是漓江山水门口就是华育中学，华育招生面向全上海，很多学生家长会选择在漓江山水租房子，导致这里出租的房源一直紧俏，租金也不不便宜。

考虑以租养贷的客户还是可以试试看。

目前小区单价10万左右， 预算在1500-2000万，可以买到该小区近195平的四室两厅，足够一家老小日常居住。

预算在1000-1500，可以买到该小区130平左右两房。

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印象欧洲

印象欧洲2011年建成，2012年开盘欧式精装交付， 人车分流，纯地下车库，小区绿化率达到45%，对口高安路一小，紫阳中学，属于单学区楼盘。

根据我们实地踩盘，单论小区环境，周边没有能与之抗衡的，整体绿化率高、干净清爽，小区居民素质也高，干净得连狗屎都看不见！

门口是华泾广场，日常基础购物能解决；

小区旁边世博绿色出行林和华泾公园；

在建的23号线、19号线华泾路站就在家门口。

十多年前印象欧洲开盘均价大概在2.5w左右，又处在交通死角，即便品质好也不被市场认可。

自从华之门规划上线，轨交规划落地，2019年价格还在6万左右的印象欧洲，一路直飙到10万+。

目前预算在1000-1500万，可以买到100-150平左右三房，预算在600-1000万，可以买到80平左右两房。

旭辉朗香郡

2011年和2013年旭辉集团建的楼盘， 小区人车分流，门口就是地下车库。

以6-7层小洋房为主 ，楼间距30-50米，红色的小洋楼，环境清幽闹中取静，庭院型景观设计，一楼都是花园和凉亭，有球场和羽毛球场。

如果中海瀛台是个带着粗金链子的土豪，

旭辉朗香郡这种红色精致小洋楼，就像个精致的小家碧玉。

对口小学是一梯队高安路一小，紫阳中学，幼儿园就在家门口。

这个小区也有很多租客，是在华育读书租房的家庭。

比较被诟病的是小区是坡地洋房，出行要爬坡，介意的可以实地看看风水是否能接受。

目前小区单价在12万+，预算在1600万出头，可以买到130平左右三室两厅，仅有两套挂牌，带产权车位。

华欣家园

华欣家园2004年建成，由徐汇地头蛇汇成房产开发， 汇成自持物业，绿化率27%，纯楼梯房，是徐汇的动迁安置房 ，老小区不带电梯，目前有些楼栋在加装电梯。

根据实地踩盘，小区的规模较大，在龙吴路上和华泾路上各有一个进出口，楼盘外立面为浅黄色涂料，整体偏旧，颜色暗沉，墙体有些地方出现的裂纹，没有中心绿化。

每排楼栋间都横竖停满车辆，还有华泾路街面沿线可以停车，车位基本够用。

优势是门口是在建的19号线、23号线华泾路站，距离仅130米；

对口高安路一小华展校区和紫阳中学，属于单学区。

目前小区单价6-7万，预算在800-900万，可以买到该小区120平左右三房；

预算在400-500，有大批的60多平两房可供选择；

预算在300-400万，只有一室户可供选择，适合用来纯挂学区。

该小区挂牌量大，可以仔细谈谈价格。

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盛华景苑

2013年的动迁房，小区比较干净，楼间距比较宽，有两个中心花园，小区门口就是配套的盛华幼儿园， 对口高安路一小华展校区和紫阳中学。

两梯四户，全都是高层，最高18层，居住密度较大；

靠角落，交通不方便，周边还是以写字楼和码头工业园区为主，配套是不太够的。

有地下车库，小区安保比较差，我们踩盘都是大摇大摆走进去。

家门口就是银都路隧道，过江去到浦东倒是很方便。

地理位置不好、在建地铁也比较远，一直被骂不值这个价格，躲在华泾南部一片工业园区里，旁边集装箱码头，开窗是“集装箱滨江风景区”，龙门吊景观也很多，海警码头也在这里。

小区目前单价在7-7.5万上下，预算在600万+，可以买到90平左右两房，预算在400-500万，只能选到60平左右一室户。

华泾绿苑

2008-2010年龙华房地产开发，很大一个居住社区， 是2003年周边农民农转非后，zf主导筹建的安置房 ，本地土著居多，自住率高，居民还保留着一些昔日村民的风格，小区一楼一些南向草坪被改成私家菜地或者花园。

临江动迁房，物业也实在不咋地，门禁松懈行人通道随便进出。

小区路面车位随便停，但是停放都很随意，好在车位充足并没有很拥挤。

对口高安路一小华展校区和紫阳中学。

小区目前单价8万出头，预算700-800万，可以买到80多平两房，500万左右只能买到60平左右一室户。 小区一房和两房挂牌量大，可以好好谈谈价格。

THE END

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